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首提“三保” 房地產(chǎn)業(yè)向新模式平穩(wěn)過渡


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發(fā)布時(shí)間:

2022-12-21

 

首提“三保” 房地產(chǎn)業(yè)向新模式平穩(wěn)過渡

新京報(bào)

  要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

  據(jù)新華社報(bào)道,12月15日-16日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開,會(huì)議總結(jié)了2022年經(jīng)濟(jì)工作,分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),部署2023年經(jīng)濟(jì)工作。相比以往,在“房住不炒”的定位下,今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房?jī)?nèi)容重點(diǎn)放在防范化解風(fēng)險(xiǎn)上,包括重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)以及優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),并且首次提及了“三保”,即保交樓、保民生、保穩(wěn)定。在這樣的工作思路之下,2023年房地產(chǎn)業(yè)開始向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

  首提“三保”,貫徹“底線思維”

  在房地產(chǎn)方面,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn),要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

  此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在提及防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),首次提到“三保”,即保交樓、保民生、保穩(wěn)定。事實(shí)上,“保交樓”是穩(wěn)定市場(chǎng)信心的關(guān)鍵,更是保障社會(huì)民生穩(wěn)定安全的底線。

  “保交樓”最早是在今年7月28日舉行的中共中央政治局會(huì)議中首次提出的工作任務(wù)。此后,央行發(fā)布“保交樓”貸款支持計(jì)劃,向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款,支持商業(yè)銀行提供配套資金用于助力“保交樓”,封閉運(yùn)行、專款專用。

  從此次會(huì)議釋放的內(nèi)容來看,2023年“保交樓”專項(xiàng)借款及配套資金仍將繼續(xù)加快落地,“保交樓”也有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

  在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,2023年將防風(fēng)險(xiǎn)、保民生作為房地產(chǎn)工作的主題和重點(diǎn),即在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹“底線思維”。具體來說,確保能交樓,避免大面積爛尾造成民生問題,守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線,房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)再次蔓延,特別是不會(huì)沖擊到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。做到上述這些,就堅(jiān)持了“底線思維”。

  華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”后,馬上提到“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”,意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)非常重視。另外,“與去年相比,今年關(guān)于涉房?jī)?nèi)容更多一點(diǎn),體現(xiàn)著房地產(chǎn)的工作領(lǐng)域也是以問題為導(dǎo)向的重要工作領(lǐng)域。”

  優(yōu)質(zhì)頭部房企受到前所未有重視

  值得關(guān)注的是,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到,“滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”,從內(nèi)容不難看出,優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。

  在賈康看來,這里包含很有新意的一句:過去確實(shí)在中央這種最高層級(jí)的文件里從來沒有這樣提及過“優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)”。那么會(huì)出現(xiàn)這樣的問題:面對(duì)這么多的開發(fā)商,這么多的企業(yè),哪些是優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè),相信有關(guān)部門要做更有針對(duì)性的工作來鑒別。“優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)”不僅是一個(gè)有新意的說法,也是一種鼓勵(lì),對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企有望給予一定力度的支持,而且這將起到示范效應(yīng)。

  眾所周知,從2021年下半年開始,部分民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)開始爆發(fā)。截至目前,部分爆雷房企的風(fēng)險(xiǎn)處置仍未完成,在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購(gòu)等方面并不及預(yù)期。而化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),無疑將成為2023年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)之一。

  11月,隨著“金融支持房地產(chǎn)16條”落地,房地產(chǎn)企業(yè)端政策的支持力度就開始明顯加大。隨后,支持房企融資的信貸、債券、股權(quán)“三支箭”相繼發(fā)出,其落地速度、涉及范圍和資金規(guī)模均大幅提升。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至目前,銀行給予房企的授信額度已超4萬億元,多家企業(yè)中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度合計(jì)超千億元,20余家企業(yè)發(fā)布了股權(quán)融資計(jì)劃。政策支持力度加大,有助于緩解企業(yè)資金壓力,提振企業(yè)信心。不過,當(dāng)前更多資金距離實(shí)質(zhì)落位仍需要時(shí)間。

  對(duì)此,李宇嘉認(rèn)為,未來,市場(chǎng)留存下來的企業(yè),都是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、堅(jiān)守主業(yè)的企業(yè),必須要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況,才能從根本上建立抵擋風(fēng)險(xiǎn)的防火墻,以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

  中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)鄒琳華也認(rèn)為,從未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面看,主要是降低企業(yè)資金成本,化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),幫助其度過階段性困難。

  向房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制新模式過渡

  除了化解重大經(jīng)濟(jì)金融以及優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)之外,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確,要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

  2022年,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整后,購(gòu)房者置業(yè)情緒、市場(chǎng)信心均尚未扭轉(zhuǎn),提振供需兩端市場(chǎng)仍是當(dāng)下解決問題的關(guān)鍵。在鄒琳華看來,在目前階段,剛性需求數(shù)量有限,所以重點(diǎn)還是改善性住房需求。因此,從需求方面,會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求,這也和滿足人們對(duì)美好生活的追求相一致。

  值得關(guān)注的是,在此次會(huì)議提到探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)之前,黨的二十大報(bào)告就在強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。因此,租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為住房市場(chǎng)的重要組成部分,未來相關(guān)配套政策將進(jìn)一步完善,同時(shí)推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利,解除租房群體的后顧之憂。

  那么,未來如何探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)?鄒琳華認(rèn)為,主要包括解決土地、資金來源以及企業(yè)如何盈利的問題。鄒琳華進(jìn)一步解釋稱,在土地來源上,可以出讓專用租賃用地、支持閑置存量土地房屋建設(shè)或改建租賃住房等;在資金來源上,需要進(jìn)一步拓展融資渠道,鼓勵(lì)社會(huì)資本投資住房租賃行業(yè),進(jìn)一步發(fā)展租賃住房資產(chǎn)證券化等;而在提高企業(yè)盈利能力方面,政策可以做的主要是稅收優(yōu)惠支持。除此之外,其他的都可以交給市場(chǎng)去完成。

  另外,此次會(huì)議對(duì)于新發(fā)展模式的提法與此前不同的是,第一次強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)過渡。在賈康看來,所謂“新發(fā)展模式”,也就是過去中央強(qiáng)調(diào)多次的健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)現(xiàn)的模式;提到“平穩(wěn)過渡”,意味著在時(shí)間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。“現(xiàn)在正在向房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的新模式過渡。”

  對(duì)此,李宇嘉表示,所謂新模式,從供給側(cè)來說,就是租購(gòu)并舉,比如發(fā)展保租房、長(zhǎng)租房等;從群體來說,就是以新市民為主;從模式上看,是告別土地依賴,告別“三高”(即高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn))。這些是要在長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)的,不能畢其功于一役,激進(jìn)過渡會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),行業(yè)大起大落。

  聲音

  華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康:所謂“新發(fā)展模式”,也就是過去中央強(qiáng)調(diào)多次的健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)現(xiàn)的模式;提到“平穩(wěn)過渡”,意味著在時(shí)間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。現(xiàn)在正在向房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的新模式過渡。

  中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)鄒琳華:從未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面看,主要是降低企業(yè)資金成本,化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),幫助其度過階段性困難。

  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉:2023年將防風(fēng)險(xiǎn)、保民生作為房地產(chǎn)工作的主題和重點(diǎn),即在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹“底線思維”。具體來說,確保能交樓,避免大面積爛尾造成民生問題,守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線,房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)再次蔓延,特別是不會(huì)沖擊到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。做到上述這些,就堅(jiān)持了“底線思維”。